“你说的好听，但是又怎样判断谁是真的有地契？南城很多人当年在买卖房屋之时，都是口头约定，没有在官府留有地契，那些人，怎么办？”
方书安好整以暇地说到，“自然以官府备案算数，大火中，烧掉的地契不计其数，所以只有靠官府存底为准！”
笑话，这样的问题还打算难住他？
那些口头成交的房屋，要么是产权不清楚，要么就是有什么其他无法过户的因素，虽然有些人是真的被忽悠，可是，那又怎样，自己去跟上家打官司去！
如果每个人都靠着口头约定就提要求，怎么可能都解决？
想不到，他在大明搞房地产的生涯，是在这样一种情况下开始，本来的方案是要徐徐图之，他们连专门的建筑队伍都还没有准备。
火灾的出现，打破原有计划，仓促之下这就要开始了。
经过商议和讨论，形成初步方案。
按照规划，地契持有人，根据自己地契，按照行情价折合银子。在上浮一定比例之后，选择标准的小院。
多亏少补，当然，家里人口多，选择两套也未尝不可。
小院是方书安选择后世的乡村别墅设计，砖混主体，方便短时间统一修建。
至于大小，则是标准的五间房屋，上下两层。其它诸如东西配房一应俱全，南面则是放置杂物的地方。设计上来说，没有下人房，也没有前后院。
看上去不够合理，但是符合南城人的身份。
居住在南城之人，本来就不是能雇佣下人的人家，他们大多数人不是帮着别人做活，就是在市井之中谋生。一年下来，年景好了有些积蓄，年景不好还需要借钱度日
这样的人，哪里有钱财去雇佣下人？
次一级的设计，便是三间两层房屋，只有一面配房，要么在东边，要么在西边，根据具体格局不同，会有些变化。至于院子，则会更小一些，也就能放一些杂物。
与五间房院子作比较，一个像是后世独栋，一个更像是双拼的模式。
至于公租房，按照他的设计，便是后世三室一厅的设计概念。当然院子是没有的，只有几个房间，并且是三层楼或者四层楼。
厨房可以在阳台，厕所则是公共卫生间。
毕竟现在人口还没有紧张到后世的程度，公租房没有必要控制不超过一百平方米面积。
公租房的概念，合作伙伴们听完方书安的阐述，惊为天人，也就是他能设计出如此完美的方案！
至于建筑形式，和学院的宿舍建造形式差不多，也是方便快速建造的类型。
具体的细节，方书安没有在大朝会上阐述的很清楚，他只是将大致的概念说了说。
不过，就是这样，也将那些人说傻了。
公租房！
如此神奇的想法，方书安是如何想出来的！简直是太完美了！
他自己也想不到，能让人们惊叹的，不是别的什么方面，竟然是公租房。
那毕竟不是方书安的首创，是他从后世借鉴而来。
说起来，他的公租房模式，并非是传统的共和国模式，而是借鉴了李家坡的组屋，将两者混合。
现在的大明，生产力距离后世相差很远。而他也不想将京城搞成大明版的香江。
毕竟在后世，香江房产和李家坡房产是一对对立面。
说起来，香江和李家坡的经济曾经伯仲之间。
但是在住房上，李家坡采取类似公租房的组屋模式，人们获取住房的成本低很多，可以用更多的精力投入到创业以及工作当中。
相反，香江则是彻头彻尾的将自己捆绑在房产经济当中。
当越来越多的人因为住房负担加重之后，经济也就失去上升的动力，人们也都被捆绑在住房之上，无法动弹。
香江弹丸之地，没有纵深，即便是不想被房产经济绑架的年轻人，也找不到其他的出路。
最后的结果就是，李家坡在后来的二十年间，人均生产总值几乎超越香江一倍！
方书安见证过后世房产绑架经济的实例，不管是香江还是东瀛，都深深陷入泥淖当中。
因此啊，他并不打算将房产作为大明经济的提升机，而是仅仅作为工业化的发动机之一。
清流和东林党们，哪里见识过方书安这样的玩法，虽然都想反对，却想不出任何有意义的反对词汇，也想不出反对的理由。
他的方案，足足领先时代四百年，早就经历过各种论证，被无数人推敲过。
一时半会儿想找出来缺陷，怎么可能！
近乎完美的方案，让反对者闭嘴之后，大朝会便在喁喁私语当中结束。
在他们眼里，方书安的策略，简直是上天才能找出来的方案！
其他无关官员退朝以后，只剩下内阁以及熊廷弼、工部尚书、侍郎，户部尚书、侍郎等人。
泰昌还是要弄明白，方书安所说的建造模式，收支平衡点在何处。
“书安，现在没有闲杂人等，你来说说，商人们是如何保证盈利的。”泰昌很是直白，没打算跟方书安弯弯绕，上来开门见山。
天下没有白白吃亏的事情，此前商人们还说要一起收买粮食，当时还为他们能慷慨解囊，保证粮食稳定而感激不已，谁知道后来就出现酿酒赚翻了的例子。
几次事实说明，方书安肯定会安排有后手，哪怕一时半会无法盈利，也在不远处准备着。
按照他对其了解，没有利益可图的事情，这些商人们肯定不可能干。
方书安皮皮赖赖的说着，“回陛下，大家都是想帮着朝廷做一些事情，真没有什么利润啊。”
“行了，将你的空话收起来，现在问你，有什么就说什么，朝廷不会跟你们抢。现在要是不说，后边真有利润的话，你们可是欺君之罪哦。”
虽然泰昌笑眯眯的说着，但是李汝华和林如楚的目光，则是变得有些灼热了。
他们就知道，方书安一定有盈利的路子！
现在，欺君罔上的名义在那里，谅方书安也无法承担。
“唉，小子就那么点心思，还是被陛下看穿了……实不相瞒，我们大体计算过，南城土地上，有地契的面积不超过三成。
给这三成人修建的房子，实际占用一成半的土地即可。
剩余的一成半，我们计划拿出来售卖。而公租房占用的土地，不过一成，却能解决几万人的住房。剩余的四成，都将建成用作售卖的小院子，所以，这些才是大头。按照我们的计算，盈利几十万两，不成问题！”
嘶……
人们想象不到，方书安竟然有着如此严谨的计划。
本来要花费百万两的事情，竟然还能盈利几十万两！
“那么还剩两成的土地呢，你们干什么！”户部右侍郎问道。
“绿化、园林、广场，我们将会修建几个小广场以及园林，使其美观漂亮，适合居住。如此，才能吸引小商户或者是手里有积蓄的匠人们，在此置办房产。”
绿化？园林？广场！
绿化和广场好说，这些本来就是官家修建的东西。
至于园林，向来是私产。
按照方书安的意思，是要在现有的街坊里，修建上园林和广场，那会是……
就在人们想象的时候，方书安拿出一副示意图。
“诸位请看，这就是设计的方案……”
他直接将后世的成熟设计方案拿出来，在现在官员面前展示。
毕竟领先者几百年的设计眼光，和大户人家的园林自然是无法相比，但是和南城此前的风格比较的话，那是天渊之别。
“哎呀，真是奇思妙想。按照书安的设计，只需要走出家门几十上百步，就有小园林。虽非是自家所属，但是晨昏之间能漫步其中，也是非常快意。”
“那这个沟渠是？”工部左侍郎指着路边一些放大的局部问道。
“哦，那是排水沟，深挖下去形成地下管路，到时候让脏水顺着水沟排往城外，免得街巷污水横流。”
排水的概念，在江南和皇宫都有，但是在南城，还没能普及。
“那很好，若是能提前挖掘好，便能解决街面脏污，妙！”
“可是，那么多的房屋，京城的房价也不便宜。那些做工之人如果工时不够，并且他们还没有足够的积蓄，如何购买？”
“房屋借款！”
住房贷款！
这才是方书安的杀手锏！
别的什么砖混结构的房子，或者是三层四层的单元房，不过是在建筑形式的改进。
而住房贷款，则是方书安此次计划的核心！
“房屋会根据行情价格，制定合理的售价，需要购房的人群，在将工时结算成房价之后，便可提前搬进房屋当中。
而后每三个月到钱庄付一笔钱，等上五年十年之后，钱付清，就将房契还给住户，这便是住房借款！
若是住户有意中断或者是偿还不起，那么钱庄则会将房屋收回，将其售卖时候，房主已经付清的部分结算回去。只要有房契在钱庄押着，就不怕他们不给钱！”
后世金融市场里，住房贷款是所有银行最愿意做的贷款之一。
除非遇到重大变故，不然住房贷款都是一本万利最为稳当的贷款。
即便是借款人因为种种原因断供，银行将房屋拍卖之后，都能收回成本。
所以，住房贷款几乎是没有风险的贷款。
正因为如此，方书安才敢将住房贷款用房屋借款的名义引入。
在债券开始普及之后，是时候将消费信贷产品引进。
“不错，不错，果然是好办法，不过我觉得，赚几十万两，太容易了，你们不如分出来点？”
泰昌话锋一转，让方书安有些站不住。
这哪里像是个皇帝啊，分明是在跟他抢肉吃的土狗！
不过，越是这样的皇帝，越是能爱民如子，抢富人手里的吃食，总比抢百姓的好。
就不应说的那么清楚，现在倒好，皇帝来抢买卖来了。
“陛下，您不是说不抢么？”
“对啊，没有抢，只不过让你们帮衬着修筑三大殿，怎么了？”
三大殿！
这一句话，让人们都惊了！
三大殿可是烧钱巨大啊，当年严世蕃修建三大殿，花了足足数百万两。
现在重修，只怕成本更要上涨。
方书安清楚的很，前些年核算过成本，下来怕是要将近千万两白银！
就算是天启朝，在朱由校亲自督办之下，还花费了六百万两白银之巨！
让他用区区几十万盈利来修建三大殿，不可能办到！
“陛下，三大殿光是楠木就要数百万两，微臣办不到啊。”活不能接，方书安当机立断，这就跪下了，三大殿是坑，是大坑。
就算是李汝华和李鋕两人不想从中捞取多少，下边还有一层层官员。
他们谁不想从中摸点油水？
再说了，三大殿都用的金丝楠木，成本就占据大半。
这个是个巨大的烫手山芋，搞不好，他们都要折进来，以后的改革也甭想了。
“谁跟你说让你们出钱了，朕的意思是让你们来修建，工部负责督办。”
听意思，是要将三大殿承包出去？
谁也没想到，泰昌脑子转的如此之快，不过是看见商人们能将花钱的事情办成赚钱的，还不劳民伤财，他就想着将修建三大殿的事情转包出去。
但是……那也要看是什么事情。
方书安明白，泰昌其实是想做最好的选择。
如果在已有的体制内，让工部修建，只怕三大殿真要消耗几百万。
但是，这活，不能接，起码现在不能接。
金丝楠木的来源，工部和营造能提供多少帮助，都是未知数，若是早早的答应，后边想要讨价还价的环节都没有。
“陛下，三大殿不是修建民居，民居要简单的多，三大殿工艺难度极大，还是先看看商人们修建的民居如何，再做计划如何？”
也就是方书安敢这样拒绝皇帝，即便是老方，表达起来也要婉转许多。
泰昌神秘的笑笑，“好，朕就先看看你们能做成何种样子。”
说完，还不忘看看李鋕和两个工部侍郎，眼神当中满是深意……
方书安好整以暇地说到，“自然以官府备案算数，大火中，烧掉的地契不计其数，所以只有靠官府存底为准！”
笑话，这样的问题还打算难住他？
那些口头成交的房屋，要么是产权不清楚，要么就是有什么其他无法过户的因素，虽然有些人是真的被忽悠，可是，那又怎样，自己去跟上家打官司去！
如果每个人都靠着口头约定就提要求，怎么可能都解决？
想不到，他在大明搞房地产的生涯，是在这样一种情况下开始，本来的方案是要徐徐图之，他们连专门的建筑队伍都还没有准备。
火灾的出现，打破原有计划，仓促之下这就要开始了。
经过商议和讨论，形成初步方案。
按照规划，地契持有人，根据自己地契，按照行情价折合银子。在上浮一定比例之后，选择标准的小院。
多亏少补，当然，家里人口多，选择两套也未尝不可。
小院是方书安选择后世的乡村别墅设计，砖混主体，方便短时间统一修建。
至于大小，则是标准的五间房屋，上下两层。其它诸如东西配房一应俱全，南面则是放置杂物的地方。设计上来说，没有下人房，也没有前后院。
看上去不够合理，但是符合南城人的身份。
居住在南城之人，本来就不是能雇佣下人的人家，他们大多数人不是帮着别人做活，就是在市井之中谋生。一年下来，年景好了有些积蓄，年景不好还需要借钱度日
这样的人，哪里有钱财去雇佣下人？
次一级的设计，便是三间两层房屋，只有一面配房，要么在东边，要么在西边，根据具体格局不同，会有些变化。至于院子，则会更小一些，也就能放一些杂物。
与五间房院子作比较，一个像是后世独栋，一个更像是双拼的模式。
至于公租房，按照他的设计，便是后世三室一厅的设计概念。当然院子是没有的，只有几个房间，并且是三层楼或者四层楼。
厨房可以在阳台，厕所则是公共卫生间。
毕竟现在人口还没有紧张到后世的程度，公租房没有必要控制不超过一百平方米面积。
公租房的概念，合作伙伴们听完方书安的阐述，惊为天人，也就是他能设计出如此完美的方案！
至于建筑形式，和学院的宿舍建造形式差不多，也是方便快速建造的类型。
具体的细节，方书安没有在大朝会上阐述的很清楚，他只是将大致的概念说了说。
不过，就是这样，也将那些人说傻了。
公租房！
如此神奇的想法，方书安是如何想出来的！简直是太完美了！
他自己也想不到，能让人们惊叹的，不是别的什么方面，竟然是公租房。
那毕竟不是方书安的首创，是他从后世借鉴而来。
说起来，他的公租房模式，并非是传统的共和国模式，而是借鉴了李家坡的组屋，将两者混合。
现在的大明，生产力距离后世相差很远。而他也不想将京城搞成大明版的香江。
毕竟在后世，香江房产和李家坡房产是一对对立面。
说起来，香江和李家坡的经济曾经伯仲之间。
但是在住房上，李家坡采取类似公租房的组屋模式，人们获取住房的成本低很多，可以用更多的精力投入到创业以及工作当中。
相反，香江则是彻头彻尾的将自己捆绑在房产经济当中。
当越来越多的人因为住房负担加重之后，经济也就失去上升的动力，人们也都被捆绑在住房之上，无法动弹。
香江弹丸之地，没有纵深，即便是不想被房产经济绑架的年轻人，也找不到其他的出路。
最后的结果就是，李家坡在后来的二十年间，人均生产总值几乎超越香江一倍！
方书安见证过后世房产绑架经济的实例，不管是香江还是东瀛，都深深陷入泥淖当中。
因此啊，他并不打算将房产作为大明经济的提升机，而是仅仅作为工业化的发动机之一。
清流和东林党们，哪里见识过方书安这样的玩法，虽然都想反对，却想不出任何有意义的反对词汇，也想不出反对的理由。
他的方案，足足领先时代四百年，早就经历过各种论证，被无数人推敲过。
一时半会儿想找出来缺陷，怎么可能！
近乎完美的方案，让反对者闭嘴之后，大朝会便在喁喁私语当中结束。
在他们眼里，方书安的策略，简直是上天才能找出来的方案！
其他无关官员退朝以后，只剩下内阁以及熊廷弼、工部尚书、侍郎，户部尚书、侍郎等人。
泰昌还是要弄明白，方书安所说的建造模式，收支平衡点在何处。
“书安，现在没有闲杂人等，你来说说，商人们是如何保证盈利的。”泰昌很是直白，没打算跟方书安弯弯绕，上来开门见山。
天下没有白白吃亏的事情，此前商人们还说要一起收买粮食，当时还为他们能慷慨解囊，保证粮食稳定而感激不已，谁知道后来就出现酿酒赚翻了的例子。
几次事实说明，方书安肯定会安排有后手，哪怕一时半会无法盈利，也在不远处准备着。
按照他对其了解，没有利益可图的事情，这些商人们肯定不可能干。
方书安皮皮赖赖的说着，“回陛下，大家都是想帮着朝廷做一些事情，真没有什么利润啊。”
“行了，将你的空话收起来，现在问你，有什么就说什么，朝廷不会跟你们抢。现在要是不说，后边真有利润的话，你们可是欺君之罪哦。”
虽然泰昌笑眯眯的说着，但是李汝华和林如楚的目光，则是变得有些灼热了。
他们就知道，方书安一定有盈利的路子！
现在，欺君罔上的名义在那里，谅方书安也无法承担。
“唉，小子就那么点心思，还是被陛下看穿了……实不相瞒，我们大体计算过，南城土地上，有地契的面积不超过三成。
给这三成人修建的房子，实际占用一成半的土地即可。
剩余的一成半，我们计划拿出来售卖。而公租房占用的土地，不过一成，却能解决几万人的住房。剩余的四成，都将建成用作售卖的小院子，所以，这些才是大头。按照我们的计算，盈利几十万两，不成问题！”
嘶……
人们想象不到，方书安竟然有着如此严谨的计划。
本来要花费百万两的事情，竟然还能盈利几十万两！
“那么还剩两成的土地呢，你们干什么！”户部右侍郎问道。
“绿化、园林、广场，我们将会修建几个小广场以及园林，使其美观漂亮，适合居住。如此，才能吸引小商户或者是手里有积蓄的匠人们，在此置办房产。”
绿化？园林？广场！
绿化和广场好说，这些本来就是官家修建的东西。
至于园林，向来是私产。
按照方书安的意思，是要在现有的街坊里，修建上园林和广场，那会是……
就在人们想象的时候，方书安拿出一副示意图。
“诸位请看，这就是设计的方案……”
他直接将后世的成熟设计方案拿出来，在现在官员面前展示。
毕竟领先者几百年的设计眼光，和大户人家的园林自然是无法相比，但是和南城此前的风格比较的话，那是天渊之别。
“哎呀，真是奇思妙想。按照书安的设计，只需要走出家门几十上百步，就有小园林。虽非是自家所属，但是晨昏之间能漫步其中，也是非常快意。”
“那这个沟渠是？”工部左侍郎指着路边一些放大的局部问道。
“哦，那是排水沟，深挖下去形成地下管路，到时候让脏水顺着水沟排往城外，免得街巷污水横流。”
排水的概念，在江南和皇宫都有，但是在南城，还没能普及。
“那很好，若是能提前挖掘好，便能解决街面脏污，妙！”
“可是，那么多的房屋，京城的房价也不便宜。那些做工之人如果工时不够，并且他们还没有足够的积蓄，如何购买？”
“房屋借款！”
住房贷款！
这才是方书安的杀手锏！
别的什么砖混结构的房子，或者是三层四层的单元房，不过是在建筑形式的改进。
而住房贷款，则是方书安此次计划的核心！
“房屋会根据行情价格，制定合理的售价，需要购房的人群，在将工时结算成房价之后，便可提前搬进房屋当中。
而后每三个月到钱庄付一笔钱，等上五年十年之后，钱付清，就将房契还给住户，这便是住房借款！
若是住户有意中断或者是偿还不起，那么钱庄则会将房屋收回，将其售卖时候，房主已经付清的部分结算回去。只要有房契在钱庄押着，就不怕他们不给钱！”
后世金融市场里，住房贷款是所有银行最愿意做的贷款之一。
除非遇到重大变故，不然住房贷款都是一本万利最为稳当的贷款。
即便是借款人因为种种原因断供，银行将房屋拍卖之后，都能收回成本。
所以，住房贷款几乎是没有风险的贷款。
正因为如此，方书安才敢将住房贷款用房屋借款的名义引入。
在债券开始普及之后，是时候将消费信贷产品引进。
“不错，不错，果然是好办法，不过我觉得，赚几十万两，太容易了，你们不如分出来点？”
泰昌话锋一转，让方书安有些站不住。
这哪里像是个皇帝啊，分明是在跟他抢肉吃的土狗！
不过，越是这样的皇帝，越是能爱民如子，抢富人手里的吃食，总比抢百姓的好。
就不应说的那么清楚，现在倒好，皇帝来抢买卖来了。
“陛下，您不是说不抢么？”
“对啊，没有抢，只不过让你们帮衬着修筑三大殿，怎么了？”
三大殿！
这一句话，让人们都惊了！
三大殿可是烧钱巨大啊，当年严世蕃修建三大殿，花了足足数百万两。
现在重修，只怕成本更要上涨。
方书安清楚的很，前些年核算过成本，下来怕是要将近千万两白银！
就算是天启朝，在朱由校亲自督办之下，还花费了六百万两白银之巨！
让他用区区几十万盈利来修建三大殿，不可能办到！
“陛下，三大殿光是楠木就要数百万两，微臣办不到啊。”活不能接，方书安当机立断，这就跪下了，三大殿是坑，是大坑。
就算是李汝华和李鋕两人不想从中捞取多少，下边还有一层层官员。
他们谁不想从中摸点油水？
再说了，三大殿都用的金丝楠木，成本就占据大半。
这个是个巨大的烫手山芋，搞不好，他们都要折进来，以后的改革也甭想了。
“谁跟你说让你们出钱了，朕的意思是让你们来修建，工部负责督办。”
听意思，是要将三大殿承包出去？
谁也没想到，泰昌脑子转的如此之快，不过是看见商人们能将花钱的事情办成赚钱的，还不劳民伤财，他就想着将修建三大殿的事情转包出去。
但是……那也要看是什么事情。
方书安明白，泰昌其实是想做最好的选择。
如果在已有的体制内，让工部修建，只怕三大殿真要消耗几百万。
但是，这活，不能接，起码现在不能接。
金丝楠木的来源，工部和营造能提供多少帮助，都是未知数，若是早早的答应，后边想要讨价还价的环节都没有。
“陛下，三大殿不是修建民居，民居要简单的多，三大殿工艺难度极大，还是先看看商人们修建的民居如何，再做计划如何？”
也就是方书安敢这样拒绝皇帝，即便是老方，表达起来也要婉转许多。
泰昌神秘的笑笑，“好，朕就先看看你们能做成何种样子。”
说完，还不忘看看李鋕和两个工部侍郎，眼神当中满是深意……